주택을 여러 개 보유하고 계신 분이 주택을 매각할 때 가장 걱정되는 부분은 바로 “다주택자 양도세”입니다. 상황에 따라 큰 비용을 세금으로 내야 하기 때문인데, 미리 양도세에 관해 알아보고 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지 검토해보는 것이 중요합니다.
이 글에서는 양도세에 관한 기본적인 내용을 설명하고, 2주택과 3주택 이상일 때 양도세가 어떻게 되는지 함께 알아보겠습니다.
먼저 양도세에 관해 설명하겠습니다.
양도세 뜻과 기본 세율
국세청에서 명시한 양도세의 의미는 아래와 같습니다.
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금
국세청
즉, 부동산이나 주식 등을 팔아서 얻은 이익에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다.
다만, 부동산이나 주식을 팔아서 손해를 봐서 양도 차익이 마이너스일 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
23년 이후의 양도세 기본 세율은 아래와 같습니다.
양도차익 별로 세율을 곱하여 양도세를 계산한 후 누진 공제 금액을 최종적으로 뺀 금액이 실제로 납부해야 하는 양도세가 됩니다.
여기서 누진 공제는 세금 계산 시, 이미 더 낮은 구간에서 과세한 세금을 공제해 줌으로써 이중과세를 방지하는 역할을 하는데, 예시를 들어보겠습니다.
- 양도차익(과세표준)이 1억 원인 경우, 기본 세율은 35%이므로 3500만원이 양도세가 됩니다.
- 그러나 이미 8,800만 원까지 24%의 세율로 과세가 이루어졌으므로, 그 금액만큼 공제해 줍니다.
- 따라서 실제 계산은 1억 원 × 35% = 3500만 원 – 1,544만 원 = 1,956만 원이 최종 양도세가 됩니다.
다주택자 양도세
그러면 본격적으로 다주택자 양도세 중과에 관해 알아보겠습니다.
이 정책은 2018년 4월 1일 처음 시행되었고, 2021년 6월 1일 현재와 같이 개정되었습니다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과는 다주택자가 주택을 매도할 때 일반 양도세보다 높은 세율을 적용하는 제도로, 투기를 억제하고 주택 공급의 안정을 도모하기 위한 정책입니다.
1가구 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되며, 주택 수와 보유 기간에 따라 달라집니다.
참고. 조정대상지역 – 부동산 시장의 과열을 방지하고 주택 가격을 안정시키기 위해 정부가 지정한 특정 지역(24년 기준 : 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
다주택자 양도세 중과세율
중과세율은 아래 표와 같습니다.
일반지역은 3주택 이상이더라도 2년 이상 보유한다면 위에서 설명한 기본 세율이 적용됩니다.
조정대상지역의 주택을 다수 보유한 소유자가 주택을 매각할 때 보유기간에 따라 세율이 정해지게 됩니다.
다만, 정부에서는 조정대상지역 내에 있는 주택이라도 2025년 5월 9일까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율 적용하는 것으로 다주택자 양도세 중과를 유예하고 있다고 하니 참고해 주세요.
다주택자 양도세 계산 예시
그러면 위의 내용을 적용하여 간단히 예시를 들어보겠으니 참고해 주세요.
각자 상황을 반영하여 정확하게 계산하는 것은 부동산 계산기를 이용하는 것이 좋습니다. 아래 링크를 접속해서 계산해 보세요.
이렇게 다주택자 양도세 중과에 관해 정리해 보았습니다. 필요하신 분에게 도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
