전세나 월세로 주택을 빌려서 거주할 때 대항력이라는 용어에 관해 미리 알아두어야 합니다. 계약 기간 동안 아무 탈 없이 거주할 수 있으면 좋지만, 때때로 임대인이 주택을 팔거나, 경매로 넘어가는 등 여러 가지 상황이 생기죠.
이때 임차인에게 대항력이 있다면 주변 상황과 관계 없이 계속 거주할 수 있습니다.
그래서 이 글에서는 대항력이란 무엇인지, 그것을 가지려면 어떤 요건이 필요한지, 그리고 발생 시기에 관해 알아보겠습니다.
먼저 의미를 설명하겠습니다.
대항력이란?
이는 임차인이 주택을 임대받은 후, 그 주택을 새로 소유하게 된 사람이나 그 주택에 이해관계를 가진 사람에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 법적 권리를 말합니다.
다음과 같은 상황에서 중요한 역할을 합니다. 예시와 함께 읽어보세요.
- 주택 소유자 변경 – 임차인 A가 임대인 B와 임대차 계약을 체결하고, 주택에 전입신고를 마친 후 거주하고 있습니다. 그 후 임대인 B가 주택을 제3자 C에게 매도합니다.
이 경우 대항력이 없는 임차인은 C에게 새로운 임대차 계약을 요구받거나 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 그러나 있는 경우, 임차인 A는 새 소유자 C에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있고, 임대차 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다.
- 주택 경매 – 임대인 B가 주택에 대한 대출을 갚지 못해 주택이 경매에 넘어가게 되었다고 가정해 봅시다.
새로운 소유자 D가 주택을 낙찰받았다면, 대항력이 없는 임차인은 D에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 하지만 있는 임차인 A는 새로운 소유자 D에게 임대차 계약의 존재를 주장하고 계속 거주할 수 있습니다.
- 임대인의 파산 – 임대인 B가 경제적 어려움으로 파산하게 되어 주택이 파산재단에 포함되었다고 가정해 봅시다. 이 경우 주택이 채권자들에게 분배되거나 매각될 수 있습니다.
임차인 A가 임대차 계약을 맺고 주택에 전입신고를 마쳤다면, 파산관재인이나 새로운 소유자에게 임대차 계약의 존재를 주장하고 계속 거주할 수 있습니다.
- 임대인의 사망 – 임대인 B가 사망하고, B의 상속인들이 주택을 상속받았다면 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 하지만 대항력이 있다면, 계속 거주할 수 있습니다.
대항력 요건
이것을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입 신고의 2가지 요건이 필요합니다.
주택의 인도
“주택의 인도”란 임대인이 임차인에게 주택을 넘겨주는 것을 말합니다. 즉, 임차인이 그 주택에 들어가서 실제로 살기 시작하는 것을 의미합니다.
주민 등록 및 전입신고
임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보는데, 전입신고란 가족 중 일부 또는 전원이 새로운 거주지로 이사할 때, 그 거주지의 시장, 군수 또는 구청장에게 하는 신고입니다.
신고 의무자인 세대주 등은 새로운 거주지에 이사한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다.
요건에 관한 법률은 아래와 같습니다.
임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제 3조 1항
다만 다음과 같은 상황은 주의해야 합니다.
- 대항력을 가진 임차인이 가족과 함께 잠시라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면, 전체적으로 주민등록을 벗어난 것이 되어 대항력은 사라집니다. 이후 다시 임차 주택으로 전입신고를 해도, 이전에 소멸한 것이 회복되는 것이 아니라, 새로운 전입신고를 한 시점부터 새롭게 취득하게 됩니다.
- 다만, 대항력을 가진 임차인이 가족과 함께 계속 주택에 살고 있고, 가족의 주민등록도 그대로 둔 채 임차인만 잠시 주민등록을 옮긴 경우, 주민등록을 완전히 옮긴 것이 아니기 때문에 이를 잃지 않습니다.
그리고 전입신고를 하기 전에 반드시 부동산 등기사항증명서를 확인하여 주소(번지, 동, 호수 등)가 정확한지 확인해야 합니다. 이렇게 하면 잘못된 주소로 인한 피해를 막을 수 있습니다.
전입신고의 유효성은 전입신고 당시의 주소를 기준으로 판단되기 때문에, 정확한 주소로 전입신고를 하는 것이 중요합니다.
아래의 경우는 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없습니다.
- 전입신고의 번지와 임차 주택 등기부의 번지가 다른 경우
- 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우
- 대문 앞의 호수와 등기부의 호수를 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고를 한 경우
그러나 만약 담당 공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우는 대항요건을 갖추지 못하였더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
발생 시기
언제 대항력이 생기는지가 중요한데, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 완료하면 그다음 날 오전 0시부터 제3자에게도 대항할 수 있는 효력이 발생합니다. 즉, 전입신고를 하면 주민등록이 완료된 것으로 간주하고, 그다음 날부터 생깁니다.
예를 들어, 김철수가 2023년 5월 10일에 임차보증금 2억원으로 주택을 임차하고, 2023년 5월 20일에 전입신고를 마쳤다면, 그다음 날인 2023년 5월 21일 00:00부터 대항력이 생기게 되는 것입니다.
F&Q
끝으로 자주 물어보는 질문을 조사해 보았습니다. 천천히 읽어보시고 함께 참고해 주세요.
- 대항력이 소멸되는 경우는 언제인가요?
임차인이 주택에서 이사하거나 주민등록을 옮기면 소멸됩니다.
- 유지하려면 어떻게 해야 하나요?
주택에 계속 거주하고 주민등록을 유지해야 합니다.
- 우선변제권과의 차이점은 무엇인가요?
대항력은 임차인이 계속 거주할 권리를 의미하고, 우선변제권은 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.
- 우선변제권을 얻으려면 어떻게 해야 하나요?
대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 모든 주택에 적용되나요?
무허가, 미등기, 불법 건축물이라도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 적용됩니다.
- 임차인의 가족이 주민등록을 유지하면 대항력은 계속 유지되나요?
네, 임차인만 전출해도 가족이 주민등록을 유지하면 됩니다.
- 임차인이 사망하면 어떻게 되나요?
임차인이 사망해도 가족이 계속 거주하면 유지됩니다.
- 주택이 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
선순위 저당권이 있는 경우 대항력은 소멸되지만, 없는 경우 유지됩니다.
위와 같이 임대차 대항력의 뜻과 가질 수 있는 요건, 그리고 발생시기 등에 관해 정리해 보았습니다. 궁금하셨던 분에게 도움이 되었길 바랍니다.
감사합니다.
