지난 글에서 상가임대차보호법의 내용과 갱신 방법 2가지를 알아보았는데, 이 글에서는 상가임대차계약서 양식과 작성 방법을 정리해 보겠습니다. 공인중개사를 통해서 계약서를 작성해도 되지만, 계약 갱신 등을 할 경우 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성해서 중개료를 아낄 수도 있습니다.
그래서 아래에 상가임대차계약서 양식을 첨부해서 제공해 드리고, 쓰는 법을 설명하겠습니다. 처음 보는 사람에게는 어려워 보일 수 있는데, 꼼꼼하게 읽어보면서 작성한다면 쉽게 할 수 있으니 천천히 읽어보시기를 바랍니다.
상가임대차계약서란
먼저 상가임대차계약서가 무엇인지 알아보겠습니다.
상가건물 임대차 계약서는 임대인과 임차인 간에 상업용 부동산을 임대하는 것에 관한 권리와 의무를 정하는 문서로서, 계약서를 통해 양 당사자는 임대 기간, 임대료, 보증금, 사용 목적 등 상가 사용에 관한 중요한 사항들을 명확하게 합의합니다.
이 계약서는 양 당사자 간의 권리와 의무를 정의하며, 계약 기간, 임대료, 보증금, 사용할 수 있는 공간, 유지 보수 책임 등에 관한 세부 사항을 포함하여, 불필요한 분쟁을 방지하고, 양측을 법적으로 보호하는 역할을 합니다.
계약서 양식에 관해서는 법무부에서 국토교통부와 협의를 거쳐 상가건물 임대차 표준계약서를 정하여 그 사용을 권장하고 있으니 참고해 주세요.
상가임대차계약서 양식 및 작성법
아래에 계약서를 첨부했습니다. PDF 파일이니 인쇄 및 수기로 작성해서 서명 또는 날인을 하면 됩니다.
아래에 HWP 파일을 다운로드할 수 있는 링크도 추가해 두었으니 PC에서 직접 내용을 기재 후 인쇄해서 서명 및 날인을 해도 됩니다.
그러면 본격적으로 계약서 작성 방법을 설명하겠습니다. 읽으면서 계약서를 함께 작성한다면, 간단하게 끝낼 수 있습니다.
1Page 입니다.
- 오른쪽 위에 월세인지 전세인지, 보증금이 있는 월세인지 체크합니다.
- 파란색 사각형 안에는 임대인과 임차인의 성명을 기재하고, 임차 상의 정보를 채워 넣는데, 직거래 시 잘 모르는 내용은 등기부등본을 열람하고 참고합니다.
- 빨간색 사각형 안에는 상호 협의한 보증금, 월세 등의 금액을 한글과 숫자로 기재하고, 계약금과 중도금 등이 있을 경우는 그 금액과 납부 기간을 명확히 해놓습니다.
- 그리고 관리비 부분도 항목별 정해진 금액이 있으면 그대로 기재하고, 정해져 있지 않으면 “점포/호별 사용량 비례” 등으로 써놓습니다.
- 보라색 사각형 안에 임대차 기간을 언제부터 언제까지로 하는지 기재합니다.
- 제3조 임차 목적 부분은 혹시 임대인이 업종을 지정할 경우 작성합니다.
상가임대차계약서 양식 2Page 입니다.
- 글자가 많고 어려운 용어가 많아 이해가 잘 안될 수 있으나, 분쟁 발생 시 중요한 내용이 많으니 천천히 읽고 이런 내용이 있구나 알아두면 좋습니다.
- 특히 빨간색으로 밑줄 친 부분이 중요한데, 계약 종료 시 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안 되며, 만약 방해할 경우 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있는 부분 꼭 확인해 둡니다.
- 파란색 사각형 안에는 특약 사항을 기재합니다. 분쟁 조정, 해지권, 연체 관련 내용을 상호 확인하고 “동의”에 체크합니다.
추기로 아래와 같은 특약 사항을 상호 협의 하에 쓸 수 있습니다.
: 계약 후 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 임대인은 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항, 만약 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다.
: 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항, 또한 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리 비용의 부담에 대해 서로의 책임 범위를 명확히 해둡니다.
: 임대인이 업종을 지정하는 경우, 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
: 권리금이 있는 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 해두는 것이 좋습니다
- 그리고 마지막에 작성 날짜를 기재합니다.
3page 입니다.
- 보라색 사각형 안에 임대인, 임차인 각각의 개인 정보를 기재 후 서명 또는 날인을 합니다.
여기까지 오면 상가임대차계약서 작성은 완료입니다. 날인한 계약서를 임대인과 임차인 각자 1부씩 나눠서 보관하면 됩니다.
상가임대차계약서 양식 4Page 입니다.
- 중요한 부분을 빨간색 밑줄로 표시하였습니다. 상가임대차보호법 관련 이전 글도 함께 참고하면 도움이 됩니다.
- 임차인은 대항력 및 우선변제권 확보를 위해 신속히 사업자등록을 하고 확정일자를 받습니다.
- 상가 계약 갱신 요구권을 사용하는 경우는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하고, 차임(월세)과 보증금 증액 시는 이전 금액의 5% 이내로 가능합니다.
- 보증금을 증액한 경우는 확정일자를 신속히 다시 받습니다.
위와 같이 상가임대차계약서 양식과 작성법을 함께 알아보았습니다. 개인 간 직거래를 할 때 중개수수료를 아끼면서 유용하게 활용할 수 있는 서류이니 사용하셨으면 좋겠습니다.
끝으로 관련 분쟁 판례를 아래와 같이 소개할 테니 참고해 주세요.
판례1
- 임차인이 임대차계약을 체결하고 영업을 시작했으나, 임대인이 임대차 기간 중 임대료 인상을 요구하며 이를 거절할 경우 퇴거를 요구하는 상황이 발생했습니다.
- 대법원은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하여, 임대인이 정당한 사유 없이 임대료를 인상하거나 임차인을 퇴거시키려 한 것은 부당하다고 판단했습니다.
판례2
- 임차인이 장기간 임대차계약을 유지하면서 사업을 영위하던 중, 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하고 퇴거를 요구했습니다.
- 대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황에서 임대인이 갱신을 거절한 것은 상가임대차보호법을 위반한 것으로 보고, 임차인의 갱신 요구를 받아들여야 한다고 판단했습니다.
판례3
- 임대인이 상가건물을 매각하면서 새로운 소유자에게 임차인의 보증금 반환 책임을 전가하려 했습니다.
- 대법원은 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임대차 보증금은 임대인의 양도인뿐만 아니라 양수인에게도 청구할 수 있다고 판단했습니다. 이 판결은 상가임대차에서 임대인이 변경되더라도 임차인의 권리가 보호받을 수 있음을 명확히 한 중요한 판례입니다.
판례4
- 임차인이 임대차 계약을 체결한 후, 임대인의 건물 관리 소홀로 인해 상가의 가치가 하락하게 되었습니다.
- 대법원은 임대인이 상가건물의 유지와 관리에 소홀함으로써 임차인의 영업에 지장을 주었다면, 임차인은 감액된 차임을 지급할 권리가 있다고 판단했습니다.
감사합니다.
