음식점, 카페, 옷 가게 등의 매장을 운영하기 위해 상가를 빌리실 텐데, 보증금 등의 금전적인 권리를 지키기 위해 상가임대차보호법을 꼭 알아두시는 것이 중요합니다. 이 법의 의미와 적용대상, 그리고 계약기간 및 임대료 인상 가능 범위 등에 정리하겠습니다.
그리고 몇 가지 사례도 아래에 소개할 테니 천천히 읽어보시고, 곤란한 상황에 부닥쳤을 때 참고가 되기를 바랍니다.
상가임대차보호법이란?
이 법은 1991년에 처음 제정되었고, 상업용 부동산, 즉 상가건물의 임대차 관계를 규율하기 위한 법률입니다.
주요 목적은 상가건물 임대차 계약과 관련된 규정을 통해 임차인(상가를 임대받는 사업자)과 임대인(상가를 임대 주는 소유주) 양측의 권리와 의무를 명확히 하고, 특히 임차인의 안정적인 경제활동을 보호하는 데 있습니다.
이 법은 일반 민법의 임대차 규정에서 다루지 않는 특수한 상황들, 예를 들어 임차인의 보증금 보호, 임대차 계약의 갱신 요구, 권리금 관련 규정, 임대차 정보의 공개 의무 등을 다루고 있습니다.
최초 제정된 이후 아래와 같이 개정되었습니다.
- 1999년 – 계약 갱신 요구권 도입, 임차인이 계약을 5년까지 연장할 수 있는 권리가 추가되었고, 임대료 인상 폭이 계약 갱신 시 전 임대료의 9%를 초과할 수 없도록 제한되었습니다.
- 2001년 – 임차인이 최대 10년까지 거주할 수 있도록 계약 갱신 요구권이 확대되었습니다.
- 2009년 – 임대료 인상 폭이 물가상승률 등 경제 상황을 고려하여 조정될 수 있도록 변경되었습니다.
- 2015년 – 계약 갱신 요구권 보장 강화, 임대인이 정당한 사유 없이 임대차 계약 갱신을 거부할 수 없도록 규정이 강화되었고 임대인이 임차인을 퇴거시키려 할 경우 최소 6개월 전에 통보해야 하는 규정이 추가되었습니다.
- 2020년 – 전년 대비 최대 5%로 임대료 인상 폭이 더욱 엄격하게 제한되었고, 임대인이 계약 갱신을 거부할 경우, 임차인에게 일정 금액을 보상하도록 하는 규정이 신설되었습니다.
계약 갱신 요구권을 사용하여 최대 10년까지 상기를 이용할 수 있는 권리는 바로 2001년에 처음 도입되었습니다.
상가임대차보호법 적용대상
그러면 이 법의 보호를 받기 위해 어떤 조건이 필요한지 설명하겠습니다.
사업자 등록 대상 상가건물
법적 보호를 받으려면 해당 건물이 상가, 사무실, 공장, 창고 등 사업자등록의 대상이 되면서, 상업적 용도로 사용되는 건물이어야 합니다.
사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물 임대차에는 적용되지 않습니다.
보증금 기준 및 월세 환산보증금
상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.
- 서울특별시 – 9억원 이하
- 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 – 6억9천만원 이하
참고. 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다
- 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
- 그 밖의 지역 – 3억7천만원 이하
그리고 보증금 이외에 월세(차임) 있는 경우에는 월 단위의 월세액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다.
예를 들어 보증금 1억원, 월세 100만원인 상가가 임차한다면 1억원+(100만원X100)=2억원이 총환산보증금이 됩니다.
계약 기간
상가임대차보호법에 따른 계약 기간 규정은 임차인의 사업 안정성을 높이기 위해 중요한 역할을 합니다.
- 계약서에 기간이 명시되지 않았거나 1년 미만으로 정해진 경우에도, 임대차 기간은 자동으로 최소 1년으로 간주됩니다. 이는 임차인이 최소한 1년 동안은 영업을 안정적으로 운영할 수 있도록 보장하기 위함입니다.
- 임차인은 임대차 기간 만료 최소 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 요구는 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 계약 갱신을 통해 임차인은 최대 10년까지 임대차를 지속할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 종료되어도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 계속 존속하는 것으로 간주됩니다. 이 규정은 임차인이 보증금을 확실히 회수할 수 있도록 보호하는 역할을 합니다.
임대료 인상 가능 범위
상가임대차보호법에 따라 월세나 보증금의 증감청구 권리는 일반적으로 경제 상황의 변동, 임대차 목적물에 관한 조세와 공과금의 변화 등에 따라 발생할 수 있습니다.
다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.
그러면 이 법의 혜택을 받은 사례를 들어볼 테니, 이 글을 읽으시는 분들에 해당하는 내용이 있는지 한번 생각해 보시면 좋겠습니다.
상가임대차보호법의 적용을 받은 실제 사례
- 서울에서 한 카페 운영자는 임대인이 임대료를 20% 인상하려고 했습니다. 하지만 상가임대차보호법에 따라 임대료 인상률이 전년도 물가상승률을 반영해 5% 이상을 넘지 않도록 제한되어 있기 때문에, 임차인은 법원에 소송을 제기하고 합리적인 인상률을 적용받을 수 있었습니다.
- 부산의 한 소매점 주인이 임대 계약 만료를 앞두고 있었습니다. 임대인은 다른 임차인과의 계약을 원했지만, 기존 임차인은 상가임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구하였고, 법적으로 보호받아 추가로 5년간 임대 계약을 유지할 수 있었습니다.
- 대전에서 사업을 운영하던 한 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않았습니다. 임차인은 상가임대차보호법을 근거로 법원에 소송을 제기하였고, 법원은 임대인에게 보증금 전액을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
- 인천에서 임대인이 건물을 재개발하기 위해 임차인에게 퇴거를 요구했습니다. 그러나 상가임대차보호법에 따라 최소 6개월 전에 통지해야 하며, 이를 지키지 않은 경우에는 임차인이 퇴거 거부권을 행사할 수 있습니다. 이 사례에서 임차인은 충분한 통지 기간이 제공되지 않았기 때문에 일정 기간 더 장소를 사용할 수 있었습니다.
- 서울에서 한 음식점 운영자가 계약 갱신 시, 임대인이 다른 계획을 이유로 갱신을 거부하였습니다. 2020년 개정법에 따라 임대인은 계약 갱신을 거부할 경우 임차인에게 일정 금액을 보상해야 하는데, 이 경우 임차인은 임대인으로부터 법적으로 정해진 보상금을 받을 수 있었습니다.
위와 같이 상가임대차보호법에 관한 주요 내용을 알아보았습니다.
자신의 권리를 보호하기 위해 필요에 따라서는 관련 법을 조금 알아둘 필요가 있고, 또 분쟁이 발생했을 때는 전문가의 도움을 구하는 것이 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
