지난 글에서 상가임대차보호법의 뜻과 적용 대상, 계약 기간 등에 관해 알아보았는데, 이번 글에서는 묵시적 갱신과 계약 갱신의 차이를 정리해 보겠습니다. 계약 기간이 끝나가기 전에 갱신해야 하는데, 아래 내용을 참고하여 갱신의 종류와 특징을 파악한 후 상황에 맞추어서 진행하면 되겠습니다.
그리고 갱신 관련 분쟁 판례를 몇 가지 들어보겠습니다.
묵시적 갱신이란
묵시적 갱신은 상가건물 임대차보호법 제10조 4항에 기재되어 있는데, 주요 내용은 다음과 같습니다.
“임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차 기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.”
즉, 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고, 임차인이 계속해서 임대차 목적물을 사용하고 임대인이 이를 용인하는 경우에 발생하는데, 아래와 같은 특징이 있습니다.
- 임대차 기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.
- 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.
- 묵시적 갱신이 이루어질 경우, 갱신 기간은 1년으로 고정됩니다. 이는 계약을 무기한으로 연장하지 않고, 매년 임대인과 임차인 간의 조건 재협상의 기회를 제공하기 위함입니다.
- 보증금과 차임은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
- 상가는 상가임대차보호법에 따라 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약을 갱신할 수 있는데, 묵시적 갱신 기간도 이 10년 내에 포함됩니다.
- 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있는데, 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
그러면 계속해서 계약 갱신에 관해 설명하겠습니다.
계약 갱신이란
상가임대차보호법 제10조에 따라, 임차인은 임대차 계약의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 것을 말하는데, 이때 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자 비용이나 시설 비용이 과대함에도 불구하고 임대차 기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기 비용을 회수하지 못하는 손실을 보게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업 개시일로부터 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 위와 같은 비용 회수를 용이하게 하기 위함입니다.
그리고 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 다음과 같은 것이 있습니다.
- 임차인이 차임을 3기분 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 건물 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 일부를 고의로 파손한 경우
- 임대차 목적 건물이 멸실되어 사용할 수 없게 된 경우
- 임대인이 건물 철거나 재건축을 해야 하는 경우 등(제10조 제1항 각호)
계약 갱신은 다음과 같은 특징이 있습니다.
- 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
- 그리고 위에서 잠시 언급했듯이 도중에 묵시적 갱신 기간이 있었던 경우에도 계약 갱신 기간과 합산해서 10년을 초과할 수 없습니다.
- 갱신되는 임대차 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 봅니다. 단, 차임과 보증금은 제11조에 따라 증감할 수 있는데, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다.
위와 같이 내용을 알아봤는데, 그래서 실제 계약 갱신은 어떻게 하는 걸까요?
계약 갱신 요구 방법
다음과 같은 순서로 진행하면 됩니다.
- 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신 요구를 해야 합니다.
- 임대인은 임차인의 갱신 요구를 받은 후, 정당한 사유가 있는 경우에만 거절 의사를 표시해야 합니다.
- 갱신 계약의 차임과 보증금 등 조건에 대해 양측이 협상을 진행합니다.
- 갱신 조건에 대한 합의가 이루어지면, 새로운 계약서를 작성하고 양측이 서명합니다. 계약서는 꼭 공인중개사를 통해서 할 필요는 없고, 상가임대차 표준계약서 등을 이용하면 됩니다.
- 필요에 따라 갱신 계약서에 확정일자를 받거나, 임차권등기 등의 절차를 진행합니다.
위에서 서면으로 갱신 요구를 해야 한다고 설명했는데, 아래와 같이 간단한 양식을 첨부하겠습니다. 다운로드받아서 자유롭게 이용할 수 있습니다.
또는 이 글 마지막 링크의 내용을 참고하여 내용증명을 발송해도 됩니다.
갱신 관련 분쟁 판례
판례 1
- 사건 개요 – 임차인은 계약 만료 후에도 계속 건물을 사용했고, 임대인은 임대료 인상을 요구했습니다.
- 판결 요지 – 법원은 계약 만료 후 임차인이 건물을 계속 사용하고, 임대인이 이를 용인했으므로 묵시적 갱신이 성립되었다고 보았습니다. 또한, 임대료 조정에 있어서는 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 증감 청구가 가능하지만, 임대인이 인상을 요구하는 경우 시장 상황 등 객관적 근거를 제시해야 하며, 이 사건에서 임대인의 인상 요구는 객관적인 근거 없이 지나치게 높은 것으로 간주되어 기각되었습니다.
판례 2
- 사건 개요 – 임차인이 계약 갱신을 요구했으나, 임대인이 명확한 거절 의사를 표시하지 않고 무응답으로 일관했습니다.
- 판결 요지 – 대법원은 임대인이 갱신 요구에 대해 명확하게 응답할 의무가 있으며, 무응답은 갱신 요구를 수락한 것으로 간주할 수 있다고 판시했습니다. 이 경우, 임대인이 갱신 거절 의사를 명확히 표시하지 않았으므로, 계약이 임차인이 요구한 조건으로 갱신된 것으로 간주되었습니다.
판례 3
- 사건 개요 – 임차인이 연속하여 여러 차례에 걸쳐 계약 갱신을 요구했으며, 임대인은 이를 거절하고자 했습니다.
- 판결 요지 – 대법원은 상가임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 계약을 포함하여 최대 10년의 범위에서 행사할 수 있다고 명시했습니다. 임차인이 이 범위 내에서 요구하는 갱신은 정당하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 판결하였습니다. 이 사건에서 임차인의 갱신 요구는 10년을 초과하지 않았으므로, 임대인의 거절은 부당하다고 판단되었습니다.
위와 같이 상가임대차보호법 묵시적 갱신과 계약 갱신, 그리고 계약 갱신을 요구하는 방법을 설명하였습니다. 본 내용이 필요한 분께 도움이 되길 바랍니다.
