주택을 임차해서 잘살고 있는데 갑자기 주택이 경매로 넘어가는 등 곤란한 상황이 발생할 수 있는데, 이때 소액임차인의 경우는 특정 요건을 만족하고 있다면 주택 임차보증금의 일부를 우선변제 받을 수 있습니다.
이 글에서는 소액임차인의 범위와 보증금을 우선으로 받기 위해 갖추어야 할 요건, 그리고 얼마를 우선으로 돌려받을 수 있는지 함께 알아보겠습니다.
소액임차인이란?
먼저 그 뜻을 설명하겠습니다.
소액임차인은 말 그대로 주택을 적은 금액으로 빌린 사람을 뜻합니다.
주택임대차보호법에 따라 일정한 요건을 갖추면 우선변제권을 가지게 되는데, 이는 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어갈 경우 소액임차인이 보증금을 다른 채권자들보다 우선으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조1항
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
주택임대차보호법 제8조1항
다만, 소액임차인이 되려면 아래의 요건을 만족해야 합니다.
- 보증금 기준, 임대차 보증금이 아래 금액 이하여야 하며, 지역마다 다릅니다.
서울특별시 – 1억 6,500만원 이하
과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 – 1억 4,500만원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 – 8,500만원 이하
그 밖의 지역 – 7,500만원 이하
- 대항요건 충족
임차인은 주택에 실제로 거주하고 주민등록을 이전해야 합니다.
이 대항요건은 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 완료되어야 하며, 경매 절차가 끝날 때까지 유지되어야 합니다.
- 주택 매각 상황
임차 주택이 경매나 체납처분으로 매각되는 경우에만 소액임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
단순한 매매나 교환 등으로는 우선변제권이 인정되지 않습니다.
참고. 체납처분은 세금이나 공과금 등의 국가나 지방자치단체에 납부해야 할 금액을 기한 내에 납부하지 않을 경우, 이를 강제로 징수하기 위해 이루어지는 절차입니다.
- 배당요구 또는 우선권 행사 신고
임차 주택이 경매나 체납처분으로 매각되는 경우, 임차인은 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사의 신고를 해야 합니다.
배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 해야 하며, 이를 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
그러나 다음과 같은 경우는 우선변제권을 행사할 수 없으니 주의해야 합니다.
- 임차 주택이 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 완료된 후 그 주택을 임차한 경우
즉, 주택에 임차권등기가 이미 되어 있는 상태에서 새로 임대한 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 처음 주택 임대차 계약을 맺을 때는 소액임차인이었지만, 나중에 계약을 갱신하면서 보증금이 늘어나 소액임차인에 해당하지 않게 된 경우
최우선변제 금액
계속해서 얼마를 회수할 수 있는지 알아보겠습니다.
임차 주택에 대한 경매 신청이 이루어지기 전에 대항력을 갖추게 되면, 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다. 이 우선변제 금액은 아래와 같습니다.
단, 우선변제 금액이 주택 가액의 절반을 초과하는 경우에는 주택 가액의 절반까지만 변제받을 수 있습니다.
- 서울특별시 – 5천5백만원
- 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 – 4천8백만원
- 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 – 2천8백만원
- 그 밖의 지역 – 2천5백만원
다만, 하나의 주택에 임차인이 여러 명이고, 각 임차인의 보증금 중 일정액의 합계가 주택 가액의 절반을 초과하는 경우, 각 임차인의 우선변제 금액은 주택 가액의 절반을 그 비율에 따라 나눈 금액이 됩니다.
위와 같이 소액임차인의 요건과 최우선 변제 금액을 정리해 보았습니다.
끝으로 관련해서 자주 물어보는 질문을 추가하고 이 글을 마치겠습니다. 이해하시는 데 도움이 되기를 바랍니다.
자주 물어보는 질문
- 우선변제권이란 무엇인가요?
주택 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 대항력과 확정일자는 무엇인가요?
대항력은 임차인이 주택에 실제로 거주하고 주민등록을 마치는 것을 의미하며, 확정일자는 임대차계약의 공증을 받는 것입니다.
- 우선변제권을 행사하기 위해 필요한 절차는 무엇인가요?
경매 절차가 진행될 때 배당요구를 해야 하며, 임대차계약서와 주민등록등본을 제출해야 합니다.
- 우선변제권을 행사할 수 없는 경우는 무엇인가요?
임차권등기명령 이후 임차한 경우나 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않게 된 경우 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 주택의 낙찰가가 중요한 이유는 무엇인가요?
우선변제금액은 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 인정되기 때문에 낙찰가가 중요합니다.
- 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 행사하지 않으면 어떻게 되나요?
우선변제권을 행사하지 않으면 다른 채권자들보다 후순위로 변제받게 됩니다.
- 소액임차인은 어떤 경우에 보호받지 못하나요?
경매나 체납처분 이외의 방법으로 주택이 양도될 경우 우선변제권이 인정되지 않습니다.
- 근저당설정일이 중요한 이유는 무엇인가요?
최우선변제금액은 근저당설정일을 기준으로 적용되기 때문에, 계약일이 아닌 근저당설정일이 중요합니다.
이는 소액임차인의 보증금이 보호받을 수 있는 금액을 정할 때, 계약일이나 전입신고일이 아닌 근저당설정일의 법령을 따르는 이유입니다. 예를 들어, 2014년에 설정된 근저당권이 있는 경우, 2024년에 계약한 임차인도 2014년 기준의 최우선변제금액을 적용받습니다.
