얼마 전 주택담보대출을 신청하면서 “스트레스DSR”이라는 용어를 들었습니다.
그동안 살고 있던 집이 임대 아파트였는데, 조기 분양 전환을 실시하면서 처음으로 주택담보대출을 받게 되었습니다. 대출 상담사 분과 상의를 하는 도중에 제 소득과 부채를 고려하여 DSR도 계산해 주셨는데요.
다행히도 현재 상한선인 40%에는 전혀 못 미치는 수치라서 안심을 했는데, 설명 도중에 스트레스DSR도 적용된 것이라는 말씀이 있으셔서 자세히 여쭤보기도 했습니다. 그래서 이 기회에 공부를 해서 내용을 정리해보려고 이 글을 작성하게 되었습니다.
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스트레스DSR(Debt Service Ratio)이 2024년 2월 26일부터 시행됨에 따라, 은행 대출의 문턱이 높아질 것으로 예상되고 있습니다. 이 새로운 규제는 변동금리 대출 상품에 대한 가계의 대출 한도를 제한하여 금융 시장의 안정성을 높이고, 가계 부채를 줄이는 것을 목표로 하고 있습니다.
이름도 낯선 스트레스DSR에 대해 알아보기 전에 먼저 금융 당국이 이 제도를 시행하게 된 계기를 알아보겠습니다.
스트레스DSR 도입 배경
여기에는 여러 사회적, 경제적 요인이 있는 것 같습니다.
- 한국의 가계 부채는 지속적으로 증가해 왔으며, GDP 대비 가계 부채 비율이 100.8% 수준에 이르렀습니다. OECD 회원국 가운데 이 비율이 100%가 넘는 곳은 한국이 유일하죠. 이는 개인의 재정 위험은 물론, 국가 경제에도 부담이 될 수 있습니다. 스트레스 DSR 도입을 통해 가계 부채 증가를 억제하고, 무리한 대출을 방지함으로써 가계의 재정 건전성을 강화하려는 목적이 있습니다.
- 이자율 상승이나 경기 침체와 같은 금융 위기 상황에서 대출자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 금융 기관에 부담이 될 뿐만 아니라 금융 시스템 전반의 안정성에도 영향을 줄 수 있습니다. 이 규제를 통해 금융 기관은 대출자의 상환 능력을 더 엄격하게 평가할 수 있습니다.
- 금융 환경은 변동성이 크며, 특히 금리 변동은 가계 대출 상환 부담에 직접적인 영향을 미칩니다. 코로나 펜더믹 이후 금리 인상으로 인해 실제로 많은 주택담보대출자들의 이자 부담이 커져 많은 고통을 주었죠.스트레스 DSR은 금리 상승 등의 경제 상황 변화에 대비한 대출자의 상환 능력을 사전에 검토하기 위한 목적이 있습니다.
배경으로서는 미래에 있을 지도 모를 Risk를 현재에 반영하여, 대출자의 상환 능력이 충분한 지 가늠해보는 것이라고 정리할 수 있겠네요.
그럼 본격적으로 스트레스DSR이 무엇인지 알아볼까요?
스트레스DSR이란?
먼저 DSR에 대해서 알아보겠습니다. 이는 Debt Service Ratio의 약자이고 대출자의 채무 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 이 비율은 대출자가 대출 원금과 이자를 상환하는 데 필요한 금액이 대출자의 소득에서 차지하는 비율을 나타냅니다. 쉽게 말해, 대출자의 총 소득 대비 대출 상환액(이자와 원금 포함)의 비율을 의미합니다. 계산 식은 아래와 같습니다.
DSR = (연간 대출 상환액)/(연간 소득) X 100
아래 사이트에서 본인의 정보를 입력해서 간단히 계산할 수 있으니 한번 확인해보세요.
그리고 스트레스DSR은 대출자가 미래에 발생할 수 있는 금융 환경 변화, 예를 들어 금리 상승과 같은 ‘스트레스’ 상황에서도 대출 이자와 원금을 상환할 수 있는 능력을 평가하는 지표입니다.
현재의 은행 대출 금리만 고려해서 DSR을 계산하는 것이 아니라 향후 금리가 올랐을 때를 가정해서 그 금리를 반영하는 것이죠.
이것을 스트레스 금리라고 하는데 과거 5년 중 가장 높았던 대출금리에서 현재 대출금리를 뺀 값으로 결정됩니다. 그런데 너무 올라가거나 내려가면 그 또한 문제가 될 수 있으니 하한은 1.5%, 상한은 3.0%로 설정됩니다.
이해하기 쉽게 예를 들어보겠습니다.
1억 원을 대출할 때 현재 금리가 4%라면, 연간 대출 이자는 400만원이 됩니다. 그런데 스트레스 금리가 1.5%라고 하면 이것을 가산에서 총 금리 5.5%를 반영하게 됩니다. 총 연간 이자가 550만원이 되는 것이죠. 이렇게 늘어난 이자 비용이 DSR에 반영이 되면 총 대출 한도가 줄어들게 되는 것입니다.
금융당국의 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 5000만원인 대출자가 5%대 변동금리에 30년 만기, 분할상환 대출을 받는다면 현재 기준 대출 한도는 3억 3000만원이 됩니다.
그런데 여기에 스트레스 금리 1.5%를 적용하고 스트레스DSR이 100% 완전히 적용되면 5000만원이 감소합니다. 3억 3000만원의 한도가 갑자기 2억 8000만원이 되는 것이죠. 실제 주택 금리 시 이러한 상황이 되면 굉장히 당황스러울 것 같습니다.
정부의 계획과 향후 예상
스트레스DSR은 2024년 2월 26일부터 주택담보대출을 대상으로 먼저 시행됩니다. 그리고 그 금리는 매년 5월과 11월 기준으로 가장 높았던 대출 금리를 반영해서 계산합니다.
다만 올해 상반기에는 25%, 하반기에는 50%를, 그리고 내년부터는 100% 그대로 적용한다고 합니다.
한편으로 스트레스 금리는 변동 금리 대출에는 100%, 고정 금리 대출에는 최대 60%를 적용하게 되어, 대출 한도는 변동 금리가 더 많이 줄어드는 구조 입니다.
이는 한국은행과 금융 당국이 물가 관리를 위해서도 고정 금리 대출 비중이 상대적으로 높아져야 한다는 입장이 반영된 것으로 보이고요, 이 규제가 시행되면 가계 대출 규모가 크게 줄고, 고정 금리 대출이 확대되어 가계 부채가 질적으로 개선될 것을 기대하고 있다고 합니다.
스트레스DSR 적용 후 대출 시 유의할 점
아마도 많은 분들이 그래서 어떻게 하면 돼? 라는 생각을 많이 하실 것 같은데요, 새롭게 주택 담보 대출을 받을 것을 계획하고 계신다면 미리 아래와 같은 부분들을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.
- 대출을 신청하기 전에 자신의 재정 상태를 정확히 파악해야 합니다. 현재 소득, 지출, 기존 부채 등을 종합적으로 고려하여 대출 상환에 대한 자신의 능력을 현실적으로 평가해 봅시다.
- 스트레스DSR 계산 시 이자율 상승을 가정하기 때문에, 향후 이자율이 상승할 경우를 대비해야 합니다. 고정금리와 변동금리 중 어떤 것이 자신의 상환 능력과 재정 상태에 더 적합한지 고민이 필요합니다.
- 대출 기간 동안 이자율 상승 또는 개인의 소득 변화 등 다양한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대비해 장기적인 관점에서 상환 계획을 수립하고, 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다.
- 여러 금융 기관의 대출 상품을 비교 분석하여, 스트레스 DSR을 고려해도 상환 능력에 부합하는 조건의 상품을 선택해야 합니다. 대출 조건, 이자율, 기타 수수료 등을 꼼꼼히 확인해야겠습니다.
- 질병, 실업 등 예상치 못한 상황이 발생할 경우 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 이러한 위험을 대비하여 상환 능력을 너무 높게 잡는 것이 좋겠습니다.
글을 마치며
당장 2월 26일부터 새로운 금융 정책인 스트레스DSR이 우리나라에서도 시작을 하는 만큼 자세한 내용에 대해 꼼꼼히 확인을 해두어야겠습니다. 이는 나 뿐만 아니라 가족을 위해서도 신규 주택 담보 대출을 받을 때 꼭 유의 깊게 살펴보아야 할 것이고, 그래야 미래에 갑자기 여러 주변 상황 변화로 인해 어려운 일이 닥치지 않겠습니다.
이 글이 많은 분께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
