분양받은 아파트를 부부 공동명의로 등기하거나, 이미 한 명의 명의로 소유하고 있는 아파트를 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 부부가 많이 있습니다. 아무래도 함께 살고 있는 부부가 재산을 공동으로 소유한다는 것에 큰 의미가 있을 텐데요.
그래도 주택을 부부 공동명의로 변경하기 전에 장점과 단점은 어떤 것이 있는지, 중요한 세금과 관련하여 주의해야 하는 것은 무엇인지 미리 알아볼 필요가 있습니다.
이에 관해 다음과 같이 정리하였으니 각자의 상황에 맞추어 검토해 보세요.
부부 공동명의 장단점
장점
- 공동명의로 등록하면 종합부동산세와 양도소득세, 증여세 등의 부담을 줄일 수 있습니다.
- 부부가 공동으로 재산을 소유하고 있다는 명확한 법적 증거가 됩니다.
- 한쪽 배우자가 사망할 경우, 공동명의로 된 재산은 자동으로 생존 배우자에게 이전되므로 상속 문제를 간소화할 수 있습니다.
- 배우자 일방이 부동산을 임의로 처분할 수 없게 되어 재산권 보호 측면에서 유리합니다.
단점
- 공동명의로 변경 시 건강보험 피부양자 자격이 박탈될 수 있으며, 지역가입자로 전환되면 건강보험료 부담이 증가할 수 있습니다.
- 아파트 매매나 대출 시 모든 명의자의 서류가 필요하고, 각자의 동의를 받아야 하므로 절차가 번거로울 수 있습니다.
- 공동명의자의 신용도와 소득이 대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 한 명의 신용이 나쁘거나 소득이 없을 경우 단독명의보다 불리할 수 있습니다.
각종 세금
계속해서 아파트 부부 공동명의 시 각종 세금이 어떻게 적용되는지 종류별로 나누어 설명하겠습니다.
취득세
아파트 매수 시 처음부터 공동명의로 하는 것과 소유하고 있는 아파트를 부부 공동명의로 변경하는 경우의 취득세는 다릅니다.
- 처음부터 공동명의로 구입하는 경우는 부부가 50:50으로 나누어 취득세를 내게 되며, 그 합계는 단독명의로 하는 것과 같습니다.
- 그러나 소유하고 있는 아파트를 공동명의로 하는 경우는 이전 하는 지분만큼 취득세를 추가로 납부해야 합니다. 처음 단독명의 구입 시 취득세를 납부했었기 때문에 만약 50:50으로 지분을 나누어 준다면, 합계는 1.5배로 내는 것이 됩니다.
그리고 밑에서 설명하겠지만 아파트 가격에 따라 추가로 증여세가 부과될 수도 있습니다.
종합부동산세(종부세)
- 단독 명의로 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억원까지 공제됩니다.
- 부부 공동명의로 소유할 경우, 각자 9억원씩 총 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 따라서 공시가격이 18억원 이하인 경우 공동명의가 유리합니다.
- 단독 명의는 고령자(60세 이상)와 장기 보유(5년 이상) 공제를 받을 수 있으며, 세액을 최대 80%까지 낮출 수 있습니다. 따라서 고가 주택이나 장기 보유하는 경우 단독 명의가 유리할 수 있습니다.
재산세
재산세는 명의자별로 지분에 따라 분리 부과됩니다. 공동명의의 경우 각자의 지분에 해당하는 금액만큼 나누어 부과되므로 단독 명의와 큰 차이가 없습니다.
양도소득세
양도소득세는 아파트를 매도할 때 발생하는 양도 차익에 대해 부과됩니다.
- 공동명의로 할 경우, 양도소득세 기본공제 250만원을 각각 받을 수 있어 총 500만원을 공제받을 수 있습니다.
- 공동명의의 경우 양도가액과 취득가액을 각각의 지분으로 나눠 계산하므로, 누진세율이 적용되는 양도소득세에서 보다 적은 세금이 부과됩니다.
예를 들어, 양도차익이 10억원일 경우 단독 명의로 계산하면 양도소득세 전액을 한 사람이 부담하므로 높은 누진세율이 적용됩니다.
반면에 50:50 공동명의라면, 각자의 양도차익은 5억원씩이고 이 금액에 대해 양도소득세가 계산되므로, 누진세율이 적용되더라도 각각 낮은 구간의 세율이 적용될 수 있습니다.
증여세
부부간에 공동명의로 변경할 때 증여세가 발생할 수 있습니다.
- 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지 비과세가 적용되므로, 이를 활용하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 단, 증여 후 10년 동안 보유해야만 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.
- 10년 이내에 아파트를 팔 경우 처음 구매했을 때의 가격이 취득가액으로 계산되는데, 만약 아파트 가격이 많이 오른 경우라면 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 증가할 수 있습니다.
상속세
- 단독명의는 사망한 사람의 재산을 기준으로 상속세가 과세됩니다.
- 공동명의의 경우는 각자의 지분만큼 상속세가 부과되므로, 전체 과세 대상 금액이 줄어들 수 있습니다.
위와 같이 아파트 부부 공동명의 시 장단점과 각종 세금 영향을 정리해 보았습니다.
이러한 법률 정보와 세금 혜택은 각자의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 부동산 세금 전문가와도 미리 상담하여 결정하는 것이 좋겠습니다.
감사합니다.
