지난 글에서 대항력의 뜻과 요건 등에 관해 공부해 보았죠. 이것과 함께 알아두어야 할 것이 바로 우선변제권입니다. 주택을 임차해서 살다 보면 여러 상황에 부딪히게 되는데, 손해를 입지 않게 임차인이 꼭 확보해 두어야 할 권리입니다.
그래서 이 글에서는 우선변제권의 의미와 요건, 발생시기, 그리고 대항력과 무엇이 다른지 정리해 보겠습니다.
대항력 관련 내용은 아래에 링크를 추가할 테니 참고해 보세요.
우선변제권이란?
이는 임차한 주택이 경매나 공매로 팔리게 될 때, 임차인이 그 주택의 판매 대금에서 다른 후순위 권리자나 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. (주택임대차보호법 제3조의 제2항)
구체적으로는 다음과 같은 상황 등에서 이 권리가 중요한 역할을 합니다.
- 임대인의 파산 – 임대인이 파산하여 재산이 경매에 넘어가는 경우, 일반 채권자들이 임대인의 재산을 분배받기 전에 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
- 주택의 경매 – 임대인이 주택 담보 대출을 갚지 못해 주택이 경매에 넘어가는 상황에서, 임차인은 보증금 반환을 보장받기 어렵습니다. 이때 경매 대금에서 임차인의 보증금이 우선적으로 변제되도록 하여 임차인의 권리를 보호합니다.
- 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 지연 – 임대차 계약이 종료되었지만 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는 경우, 임차인은 이 권리를 행사하여 보증금을 우선적으로 회수할 수 있습니다.
그러면 계속해서 어떻게 이 요건을 취득할 수 있는지 설명하겠습니다.
우선변제권 요건
이 권리는 임차인이 다음 두 가지 요건을 갖춘 경우에 취득됩니다.
- 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우 (대항요건)
- 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우
확정일자에 관해서는 대부분 잘 아실 텐데, 모르시는 분을 위해 간략히 설명하겠습니다.
“확정일자”는 주택임대차계약서가 특정 날짜에 작성되었음을 법적으로 증명하는 일자를 말합니다.
이것이 생긴 배경은 임대인과 임차인이 짜고 임차보증금의 액수를 나중에 변경하는 것을 막고, 거짓으로 날짜를 조작해 주택임대차 계약을 체결하는 것을 방지하여 우선변제권을 부정하게 행사하지 못하도록 하기 위해 마련된 제도입니다.
확정일자를 받는 방법은 임차인이 주택임대차계약서 원본이나 사본을 가지고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원, 그 지원과 등기소, 또는 공증인을 방문하여 받을 수 있습니다.
또한, 정보처리시스템을 이용해 주택임대차계약을 체결한 경우, 임차인은 전자계약증서에 확정일자를 부여받기 위해 정보처리시스템을 통해 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 또는 시·군·구의 출장소를 통해 이루어집니다.
우선변제권 발생시기
그러면 이 권리는 언제 발생하는지 알아볼까요?
임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 받으면, 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 이 권리가 발생합니다.
예를 들어, 임차인이 7월 1일에 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후 그날 주택임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 7월 2일 오전 0시부터 임차인의 우선변제권이 효력을 발휘하는 것이죠.
그런데 이 권리가 지난 글에서 설명한 대항력과 어떻게 다른 것일까요?
우선변제권과 대항력 차이
이 2가지 개념은 각각의 의미가 다르고, 서로 다른 상황에서 임차인을 보호하는 역할을 합니다.
대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 함으로써 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 권리로서, 이는 주택의 소유권이 변동되더라도 임차인이 계속 거주할 수 있는 권리를 보호하는데요.
반면에, 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 회수할 수 있는 권리입니다.
이 2가지의 차이를 아래 표와 같이 정리했습니다.
위 내용에 관해 자주 물어보는 질문을 조사해 보았습니다.
내용을 이해하시는 데 도움이 되길 바랍니다.
자주 물어보는 질문
- 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하나요?
주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 합니다.
- 우선변제권을 확보하려면 어떤 조건이 필요한가요?
주택을 인도받고 전입신고를 한 후, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 확정일자를 받기 위해 필요한 서류는 무엇인가요?
임대차계약서 원본이나 사본과 신분증이 필요합니다.
- 확정일자를 받지 않으면 어떤 문제가 발생하나요?
경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 없어질 수 있습니다.
- 전입신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없으며, 과태료가 부과될 수 있습니다.
- 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요?
소액임차인은 경매나 공매 시 일정 금액까지 최우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.
- 전입신고를 인터넷으로 할 수 있나요?
예, 정부24를 통해 인터넷으로 전입신고를 할 수 있습니다.
- 경매 진행 중 확정일자를 받을 수 있나요?
경매 개시 전에 확정일자를 받아야 합니다.
- 전입신고와 확정일자는 같은 날 해야 하나요?
전입신고와 확정일자는 같은 날 하거나, 전입신고 후 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
- 확정일자를 받은 임대차계약서를 잃어버리면 어떻게 되나요?
확정일자 부여기관에서 재발급이 가능하므로 걱정할 필요가 없습니다.
- 임대차계약 중도 해지 시 우선변제권은 어떻게 되나요?
중도 해지 시에도 이 권리는 유지됩니다.
우선변제권과 근저당권의 우선순위는 어떻게 되나요?
근저당권 설정이 먼저라면 근저당권이 우선하지만, 임차인이 우선변제권을 먼저 확보했다면 임차인의 보증금이 우선 변제됩니다.
임대차 계약 연장 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금 변동 없이 계약을 연장하는 경우 기존 확정일자가 유지됩니다. 하지만 보증금이 변동될 경우 다시 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
