집주인이 갑자기 월세를 올리겠다고 할 때, 어디까지 받아들여야 할까요? 아니면, 반대로 세입자가 보증금을 줄이고 싶을 때는 어떻게 해야 할까요? 이러한 상황에서 사전에 기준이나 관련 법률 알아두면 임대인과 임차인이 협의를 할 때 큰 도움이 될 것입니다.
그래서 이 글에서는 월세 또는 보증금 증액과 감액의 기준에 관해 정리하여 설명하겠습니다. 천천히 읽어보시고, 도움이 되시기를 바랍니다.
월세 또는 보증금의 증액
증액 요청
- 임대인은 임대차계약이 진행 중일 때, 집에 대한 세금이나 공과금, 기타 비용이 증가하거나 경제 상황이 변동되어 기존의 월세나 보증금이 적절하지 않다고 판단되면, 앞으로 이를 인상할 수 있습니다.
- 임대차계약이 갱신될 때도, 계약이 계속 유지되고 있다고 보기 때문에 월세나 보증금 인상을 요구할 수 있습니다.
- 하지만 계약이 완전히 끝나고 새롭게 재계약을 하거나, 계약이 끝나기 전이라도 임대인과 세입자가 합의하는 경우에만 인상이 가능합니다.
- 만약 임대인과 세입자 사이에 월세나 보증금을 올리지 않겠다는 특별한 약속(차임불증액 특약 등)이 있다면, 임대인은 인상을 요구할 수 없습니다.
- 그러나 이러한 약속이 체결된 후, 그 약속을 그대로 유지하는 것이 불합리하다고 판단될 만큼 상황이 크게 변했다면, 임대인은 여전히 인상을 청구할 수 있습니다.
위와 같은 기준으로 월세나 보증금을 올려 달라고 할 수 있는데, 여기에는 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.
증액 제한
- 임대차계약이 체결되거나 월세나 보증금이 인상된 후 1년 이내에는 다시 인상 요청을 할 수 없습니다.
- 또한, 기존의 월세나 보증금에서 5% 이상 인상할 수 없습니다. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도는 지역 상황에 따라 5% 이내에서 다른 인상 한도를 정할 수 있습니다.
- 이러한 증액 제한 규정은 2020년 7월 31일 이전부터 유지되고 있는 임대차 계약에도 적용됩니다.
- 하지만, 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 새로운 세입자와 계약을 맺은 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
주택임대차보호법 제7조 1항
제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
주택임대차보호법 제7조 2항
증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득
- 만약 임대인의 요구에 따라 월세나 보증금을 올리게 되거나 재계약을 통해 인상하게 되었다면, 그 인상된 부분에 대해 새로운 임대차계약서를 작성하고, 그 계약서에 확정일자를 받아야만 그날부터 후순위 권리자보다 우선으로 변제를 받을 수 있습니다.
- 또한 월세나 보증금을 인상할 때는, 먼저 부동산등기부를 확인하여 임차 주택에 새롭게 저당권 등 담보물권이 설정되지 않았는지를 확인하는 것이 안전합니다.
이는 저당권이 설정된 후에 임대인과 합의하여 보증금을 인상하게 되면, 인상된 보증금 부분에 대해서는 저당권자가 건물을 경매로 받아 간 경우, 그 소유자에게 보증금 반환을 주장할 수 없게 되기 때문입니다.
월세 또는 보증금 증액할 경우에는 꼭 부동산등기부를 다시 확인하고, 확정일자까지 받으시는 것이 안전하겠습니다.
그럼 계속해서 감액에 관해 설명하겠습니다.
월세 또는 보증금의 감액
감액 요청
- 임차인은 임대차계약이 진행 중일 때, 집에 대한 세금이나 공과금 등 부담이 늘어나거나 경제 상황이 변동되어 기존의 월세나 보증금이 적절하지 않게 되면, 앞으로 이를 줄여달라고 요청할 수 있습니다.
- 또한, 임대차계약이 갱신되더라도 계약이 계속 유지되고 있다고 보기 때문에 임차인은 월세나 보증금을 줄여달라고 요구할 수 있습니다.
감액 제한
- 월세나 보증금의 감액에 대한 구체적인 한도나 기준을 정한 법률은 없기 때문에, 임대인과 임차인이 협의하여 결정하게 됩니다.
- 이때 임차인에게 불리한 감액 금지 조항은 효력이 없습니다.
만약 계약서에 “월세나 보증금을 절대 줄일 수 없다”는 내용이 적혀 있더라도, 현실에서 세금이 늘어나거나 경제 상황이 어려워져서 월세나 보증금이 부담스럽게 된 경우에는, 임차인은 이를 줄여달라고 요청할 수 있는 것입니다.
위와 같이 월세 또는 보증금의 증액 및 감액에 관한 내용을 알아보았습니다. 임대인과 임차인의 상황이 바뀌면서 증액 또는 감액이 필요한 경우에 서로 협의해서 원만히 해결하고, 꼭 확정일자까지 받아두는 것이 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
