주택을 매매한 후 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 적용하게 됩니다. 이전 글에서 1가구 1주택자와 일시적 1가구 2주택자의 비과세 요건을 설명했는데, 이 요건을 충족하지 못하거나 다주택자의 경우 양도소득세 줄이기 위해 고려해야 합니다.
저는 하나의 주택을 보유하고 있고 비과세 요건을 충족하지 못할 만큼 고가가 아니므로 아마 이후 이 공제를 적용해야 할 가능성은 작지만, 부동산 세금 공부를 하면서 알게 된 내용을 아래와 같이 정리하였으니 참고해 주세요.
먼저 의미부터 설명하겠습니다.
장기보유특별공제란?
부동산을 일정 기간 이상 보유한 후 양도할 때, 양도소득세 부담을 경감하기 위해 제공되는 세제 혜택입니다. 이 공제는 부동산 보유 기간이 길수록 양도차익의 일부를 공제하여 양도소득세를 줄이는 역할을 합니다.
부동산을 오래 보유하도록 유도하여 투기성 거래를 억제하고, 특히 1세대 1주택자에게 혜택을 주어 실수요자의 주거 안정성을 높이는 데에 그 목적이 있습니다.
장기보유특별공제는 주택뿐만 아니라 토지, 건물에도 적용되며, 다주택자와 1세대 1주택자에게 각각 다른 기준으로 적용됩니다.
비과세 요건 미충족
1세대 1주택자나 일시적 2주택자는 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 그렇지 않다면 주택 매매 후 양도소득세를 납부할 때 장기보유특별공제를 고려해야 합니다.
요건 미충족은 어떤 경우일까요?
1세대 1주택자
- 주택을 2년 미만 보유한 경우
- 조정대상지역에서는 2년 이상 거주하지 않았을 때
- 12억원 이상 고가 주택을 양도할 때
- 주택 일부가 상업적 용도로 사용된 경우
일시적 1세대 2주택자
- 새로운 주택을 취득한 후 3년 내에 기존 주택을 처분하지 못한 경우
- 신규 주택 취득 시 기존 주택 보유 기간이 1년 미만인 경우
다른 상황도 있지만, 대표적으로 위의 항목에 해당할 때 1세대 1주택자도 양도소득세를 내야 하며, 이 때 세금을 줄이기 위해 장기보유특별공제 대상에 해당하는지 고려해 봐야 합니다.
장기보유특별공제율 및 계산 방법
그러면 본격적으로 내용을 설명하겠습니다.
아래 이미지는 양도소득세의 세금 흐름인데, 양도차익에서 양도소득금액을 계산할 때 이 공제금액을 반영하게 됩니다.
그리고 다음은 공제율입니다.
3년 이상 보유한 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간을 나누어 각각의 공제율을 합산하여 계산합니다.
예를 들어 보유기간 8년, 거주기간 4년이라고 하면 32%와 16%를 합하여 48%를 공제하게 되는 것입니다.
토지와 건물, 조합원입주권은 3년 이상 보유 시 6%부터 시작하여 매년 2%씩 추가 공제되고 15년 이상 보유하면 최고 30%를 공제받을 수 있습니다.
거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%)를 적용합니다.
거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대 기간에 따라 매년 2% 추가공제를 받을 수 있습니다.
주택의 보유기간 계산은 통상 취득일부터 양도일까지로 하는데, 상속과 증여 등은 아래와 같이 계산합니다.
- 상속 – 상속개시일(피상속인이 사망한 날)~양도일
- 증여 – 증여에 따른 소유권 이전등기접수일~양도일
- 재산 분할 – 이혼의 경우 이혼 전 배우자가 취득한 날~양도일
- 용도 변경 – 주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 사용한 후 양도한 경우, 주택으로 사용한 기간만 통산
- 임의 멸실 – 기존주택을 임의로 멸실하고 신축한 주택에 해당하는 경우, 신축한 주택의 사용승인서 교부일부터 계산
그러나 다음의 경우는 적용받을 수 없습니다.
- 미등기 양도 주택
- 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
- 국외에 있는 주택
- 보유기간 3년 미만인 주택
- 조합원으로부터 취득한 조합원 입주권을 양도하는 경우
여기까지 잘 이해되셨나요?
계속해서 이 공제 제도에 관해 자주 물어보는 질문을 조사해 보았습니다.
자주 물어보는 질문
- 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 공제율은 1세대 1주택자에 비해 낮으며 최대 30%까지 공제 가능합니다. 다주택자는 보유 기간에 따라 공제율이 차등 적용되며, 토지와 건물도 공제 대상에 포함됩니다.
- 최대 공제율은 얼마인가요?
최대 공제율은 1세대 1주택자는 80%, 다주택자는 30%입니다. 임대주택으로 등록된 경우, 최대 70%까지 공제받을 수 있습니다.
- 공제를 받기 위한 거주 요건은 어떻게 되나요?
조정대상지역에서는 2년 이상의 거주 요건을 충족해야 합니다. 비조정대상지역의 경우 거주 요건 없이 보유 기간만으로 공제가 가능합니다. 임대주택으로 등록된 경우 거주 요건 대신 임대 기간이 적용됩니다.
- 장기보유특별공제는 어떻게 신청하나요?
양도소득세 신고 시 함께 신청합니다. 세무서에 양도소득세 신고서를 제출할 때, 공제 신청을 위한 별도의 서류를 함께 제출해야 합니다. 필요한 서류는 보유 및 거주 기간을 증명하는 서류(등기부등본, 주민등록초본 등)와 공제 요건을 충족하는지에 대한 증빙 자료입니다.
- 소득에 상관없이 받을 수 있나요?
네, 소득에 상관없이 부동산 보유 기간에 따라 적용됩니다.
- 공제를 신청하지 않으면 어떻게 되나요?
장기보유특별공제는 자동으로 적용되지 않으며, 양도소득세 신고 시 직접 신청해야 합니다. 이를 신청하지 않으면 공제 혜택을 받을 수 없으며, 그에 따라 더 많은 양도소득세를 납부해야 할 수 있습니다.
- 재개발·재건축으로 인한 주택 공제를 받을 수 있나요?
네, 공제받을 수 있습니다. 이전 주택의 보유 기간을 합산하여 공제율을 적용하며, 공제 요건을 충족할 경우 재개발·재건축 후 주택의 양도 시에도 공제받을 수 있습니다.
위와 같이 장기보유특별공제에 관해 알아보았습니다. 필요하신 분에게 도움이 되기를 바랍니다.
감사합니다.
