집이나 상가를 빌렸는데, 갑자기 다른 곳으로 이사 가야 하거나 다른 사람에게 공간을 임대하고 싶을 때, 전대차라는 개념이 등장합니다. 이는 말 그대로 “내가 빌린 것을 다시 빌려주는 것”을 뜻하지만, 쉽게 할 수 있는 일은 아닙니다. 임대인의 동의 없이 진행하면 큰 문제가 생길 수 있기 때문이죠.
이번 글에서는 전대차 계약의 의미와 이를 문제 없이 체결하기 위해 사전에 알아야 할 임대인의 동의에 대해 알아보겠습니다.
먼저 용어에 관해 설명하겠습니다.
전대차 뜻
이는 임차인이 자신이 빌린 집이나 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 임차인이 집주인에게 빌린 공간을 제3자에게 다시 임대하는 것이죠.
이 계약을 맺는 사람을 다음과 같이 정의합니다.
- 임대인(집주인) – 부동산의 소유자이며, 임차인에게 집이나 상가를 빌려주는 사람입니다.
- 임차인 – 집주인으로부터 부동산을 빌려 사용하는 사람으로, 전대차를 통해 이 공간을 또 다른 사람에게 빌려줄 수 있습니다.
- 전차인 – 임차인으로부터 부동산을 빌려 사용하는 제3자로, 새로운 세입자가 됩니다.
전대차 계약을 할 때는 임대인의 동의 유무가 계약이 유효한지, 대항력을 가질 수 있는지 등에 매우 중요한 영향을 미치는데, 이 부분에 관해 알아보겠습니다.
임대인의 동의가 있는 계약
법률 관계
- 전대인(임차인)은 전차인에게 임대인처럼 행동해야 합니다. 즉, 전대인은 전차인에게 집이나 상가를 빌려주고 임대료를 받는 등의 권리와 의무를 가지게 됩니다. 이 관계는 전대차 계약에서 정한 내용에 따라 결정됩니다.
- 임대인과 임차인 사이의 원래 계약 관계는 전대차로 인해 변하지 않습니다. 임대인은 여전히 임차인에게 원래 계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 임대차 계약의 권리와 의무는 전대차의 영향 없이 유지됩니다.
- 전차인은 임대인에게 직접 임대료를 지급할 의무는 없지만, 만약 전대인의 요청에 따라 임대인에게 직접 임대료를 지급하면, 전차인의 의무는 이행된 것으로 간주됩니다. 다만, 전차인이 전대인을 대신해 임대료를 지급했다고 해서 임대인에게 어떤 권리를 주장할 수는 없습니다.
- 만약 임대차 계약이 임대인과 임차인의 합의로 끝나더라도, 전차인의 권리는 계속 유지됩니다. 전차인은 전대차가 유지될 것을 임대인과 임차인에게 요구할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 해지된 경, 전차인에게 해지 사실을 알리지 않으면 임대인은 해지된 계약을 전차인에게 주장할 수 없습니다. 전차인이 해지 통지를 받았다면, 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.
- 전차인은 임대인의 동의를 얻어 설치한 물건이나, 임대인 또는 임차인으로부터 구매한 부속물을 전대차가 끝날 때 임대인에게 구매를 요청할 수 있습니다.
임차 주택의 전대와 대항력
- 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 이미 취득한 상태에서 임대인의 동의를 받아 적법하게 주택을 전대한 경우, 전차인이 주택을 점유하고 전입신고를 빠르게 완료했다면, 비록 전대 과정에서 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었더라도 원래 임차인이 가진 대항력은 소멸하지 않고 계속 유지됩니다.
- 임차인이 아직 대항력을 갖추지 않은 상태에서 임대인의 동의를 받아 주택을 전대한 경우, 전차인이 주택을 인도받고 주민등록을 완료하면, 그 순간부터 임차인은 대항력을 갖게 됩니다..
임대인의 동의가 없는 계약
법률 관계
- 전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립됩니다. 전차인은 전대인에게 집을 사용하고 누릴 수 있는 권리를 얻으며, 전대인은 전차인에게 임대료를 청구할 권리를 갖습니다.
- 또한, 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아야 할 의무가 있습니다.
- 임차인이 전대차를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 기존 임대차 관계는 변하지 않고 그대로 유지됩니다. 그러나 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 하면, 임대인은 이를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다.
- 임대인의 동의 없이 이루어진 전대차는 전차인이 임대인에게 법적 효력을 주장할 수 없습니다. 이 경우, 전차인이 집을 점유하고 있더라도 이는 임대인에게 불법 점유로 간주되며, 임대인은 전차인에게 집을 반환하라고 요구할 수 있습니다.
임차 주택의 전대와 대항력
- 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 다른 사람에게 전대하면, 이 전대는 원칙적으로 효력이 없습니다. 따라서 임차인이나 전차인은 이 전대 계약을 근거로 임대인이나 제3자에게 어떤 권리를 주장할 수 없습니다.
- 즉, 임차인이 대항력을 가지고 있더라도, 전차인은 이 대항력을 이용할 수 없으며, 자신만의 대항력을 새로 취득할 수도 없습니다. 또한, 원래의 임차인이 주택을 전대하면서 그 주택의 점유를 중단했다면, 원래 가지고 있던 대항력을 잃게 됩니다.
위와 같이 전대차 계약은 임대인의 동의 여부와 상관없이 전대인(원래 임차인)과 전차인(새로운 임차인) 사이에서는 유효하게 성립되나, 임차인은 임대인의 동의 없이 집이나 상가를 다른 사람에게 전대할 수 없으며, 만약 이를 어기면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
다만, 임차인이 임대인의 별도 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용하게 했더라도, 그 행위가 임대인에 대한 배신 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면, 임대인은 동의 없이 계약이 이루어졌다는 이유만으로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 대법원 판례는 있었습니다.
그래도 전대차 계약을 하기 전 꼭 임대인의 동의를 미리 받는 것이 모두에게 피해가 없는 방법이 되겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
