아파트 등의 주택을 임대해서 살다가 계약 만료 시기가 다가오면 어떻게 할 것인지 정해야 합니다. 보통은 다른 곳으로 이사할 준비를 하거나 살던 집의 주택임대차 계약 갱신하게 되는데요. 오늘은 이 갱신에 관해 알아보겠습니다.
계약을 갱신하는 방법에는 합의에 의한 갱신, 묵시적 갱신, 계약 갱신 요구권 등 크게 3가지 종류가 있는데, 계약 갱신을 해서 살던 집에서 계속 살 계획을 가지신 분은 각각의 내용에 관해 잘 알아두는 것이 중요하겠습니다.
합의에 의한 계약 갱신
임대차 계약이 만료될 때쯤, 임대인과 임차인은 계약 조건을 새롭게 조정하거나, 계약 기간을 연장하는 등 합의하여 계약을 갱신할 수 있는데, 이 경우 기존의 임대차 조건과 동일하게 계약을 갱신할 수도 있고, 일부 조건을 변경하여 갱신할 수도 있습니다.
합의에 의한 갱신의 효과는 두 사람이 합의한 내용에 따라 달라지는데, 만약 임대차 계약의 조건을 변경하여 갱신한 경우, 그 변경된 내용은 이전 임대차와 관련이 있는 제3자(예: 이전 계약에서 권리를 가진 사람)에게 영향을 미치지 않을 수 있습니다.
또한, 임차보증금을 올리는 경우에는 확정일자를 받아야 후순위 권리자에게 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.
참고. 합의에 의한 갱신은 기존의 임대차 관계가 완전히 종료된 후 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차 계약을 체결하는 것과는 다릅니다. 또한, 임대차 기간 중에 미리 일정 기간의 연장을 합의하는 것과도 구별됩니다.
주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신
묵시적 갱신 요건
임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후에 처음 체결되거나 갱신된 계약에 해당) 임대인이 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면, 계약 기간이 끝날 때 자동으로 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다.
임차인이 계약 종료 2개월 전까지 특별히 알리지 않은 경우도 마찬가지로, 계약이 자동으로 갱신됩니다.
하지만 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신을 원하지 않거나, 계약 조건을 변경하겠다는 의사를 분명히 전달한 경우, 계약은 자동으로 갱신되지 않습니다.
갱신 거절 통지는 임대차 기간이 끝나면 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다는 의사를 말하며, 이는 명시적으로든 암시적으로든 상관없습니다.
계약 조건 변경 통지는 임대차 기간이 끝날 때 계약 조건을 변경하겠다고 알리는 것으로, 상대방이 이를 받아들이지 않으면 임대차 관계를 계속 유지하지 않겠다는 의사를 포함합니다. 이 경우 변경하려는 계약 조건을 구체적으로 명시해야 합니다.
또한, 임차인이 두 번 이상 임대료를 연체하거나 임차인으로서의 의무를 심각하게 위반한 경우에는 계약이 자동으로 갱신되지 않습니다. 이런 경우, 임대인이 별도로 계약을 해지하지 않더라도 계약은 자동으로 종료됩니다.
묵시적 갱신 효과
- 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약이 체결된 것으로 간주됩니다.
- 따라서 보증금과 월세(차임)도 이전 계약과 동일하게 유지됩니다.
- 또한, 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 기간은 2년으로 정해집니다.
그리고 계약 해지에 관해 추가 설명하겠습니다.
묵시적으로 갱신된 주택임대차계약의 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 2년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.
또한, 임차인이 계약을 해지할 때는 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.
주택임대차보호법에 따른 계약 갱신 요구권
주택임대차보호법에 따라, 임차인이 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 갱신을 요구하면, 임대인은 특별한 이유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용).
그리고 임차인은 이 계약 갱신 요구권을 한 번만 행사할 수 있으며, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 정해집니다.
또한, 갱신된 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 체결된 것으로 간주되지만, 월세(차임)와 보증금은 법이 정한 범위 내에서 조정할 수 있습니다. (기존 임대료의 5% 이내)
다만, 다음과 같은 상황에서는 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다:
- 임차인이 두 번 이상 월세를 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임대차 계약을 체결한 경우
- 임대인과 임차인이 합의하여 임대인이 임차인에게 충분한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 일부나 전부를 다른 사람에게 다시 임대한 경우
- 임차인이 주택을 고의로 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택이 파손되어 더 이상 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 임대인이 주택을 철거하거나 재건축하려고 하여, 임차인이 그 주택을 비워줘야 할 필요가 있는 경우
여기에는 임대차 계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 미리 알린 경우, 건물이 너무 낡거나 손상되어 안전사고의 위험이 있는 경우, 법적으로 철거 또는 재건축이 요구되는 경우가 포함됩니다.
- 임대인 또는 그 직계 가족이 실제로 해당 주택에 거주하려는 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 심각하게 위반하거나, 임대차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전에 이미 존재하던 임대차 계약에도 적용되나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고, 다른 사람과 새 임대차 계약을 체결한 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다
위와 같이 주택임대차계약의 갱신과 관련된 내용을 정리해 보았습니다. 특히, 계약갱신요구권은 임차인에게 주거의 지속성을 보장하며, 임대인의 자의적인 계약 해지를 제한하죠.
그러나 이와 같은 보호에도 불구하고, 임차인의 의무 위반이나 중대한 사유가 있을 경우에는 계약이 종료될 수 있어, 이러한 규정들은 임차인과 임대인 양측의 권리와 의무를 균형 있게 조정하여 보다 안정적인 주거 생활을 형성하는 데 기여합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
