전세 또는 월세 계약 시 “주택 임대차 신고”를 해야 하는 것을 알고 계시나요? 2021년 6월 1일 이부터 체결되는 신규 및 갱신 임대차 계약이 대상인데, 현재는 계도 기간이지만 신고하면 여러 가지 장점이 많으므로 아래 내용을 참고해서 꼭 신고하시기 바랍니다.
이 글에서는 임대차 계약 신고의 의미, 신고해야 하는 이유, 신고 방법에 관해 정리해 보겠습니다.
주택 임대차 신고란?
이는 임대차 계약 당사자(임대인 및 임차인)가 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 주택 소재지 관할 관청에 신고하는 제도입니다.
대상 주택 범위는 아파트, 다세대 등 ‘주택’외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장 및 상가내 주택, 판잣집 등)’등이 해당되며, 신고 금액 기준은 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약에 적용됩니다.
다만, 아래와 같은 경우는 제외입니다.
- 임대차 계약 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임 변경 없이 임대차 기간만 연장하는 경우 및 묵시적 갱신
- 주민등록이 되어 있는 본 거주지가 있고, 일시 출장 등 임시 거주가 명확한 단기 임대차 계약
주택 임대차 신고를 해야하는 이유
이 제도는 주택 임대차 시장의 투명성을 높이고, 계약의 법적 안정성을 강화하여 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 하는 것으로써, 다음과 같은 주요 장점이 있습니다.
주택 임대차 신고의 장점
- 임차인은 임대차 계약의 존재와 조건을 정부에 공식적으로 등록함으로써, 임대인이 계약 내용을 부인하거나 변경하는 것을 방지할 수 있습니다.
- 임대인 역시 임차인이 부적절하게 계약을 해석하거나 이행하지 않을 경우, 신고된 계약 내용을 근거로 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 정부에 신고됨으로써, 부동산 시장에 대한 데이터가 축적되고 이는 투명성을 높이는 데 기여합니다.
- 신고된 계약서는 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다. 계약 내용이 명확히 기록되고 신고되어 있기 때문에, 양 당사자 간의 오해나 분쟁을 예방하거나 빠르게 해결할 수 있습니다.
- 일부 지자체에서는 임대차 신고를 한 주택에 대해 세제 혜택이나 임대료 지원 등 다양한 주거 지원 프로그램을 제공할 수 있어 신고를 통해 이러한 혜택을 받을 자격을 얻을 수 있습니다.
위의 장점 중 임차를 하는 개인에게 중요한 것은 이 신고를 통해 전월세 사기를 예방할 수 있다는 점입니다. 아래에 예시를 들어보겠습니다.
전월세 사기 예시
1. 보증금 반환 사기
- 임차인이 계약 기간이 끝난 후 임대인에게 보증금 반환을 요청했으나, 임대인이 이미 보증금을 다른 용도로 사용했거나 반환을 거부하는 경우
- 임대차 계약을 정부에 신고하면 계약 내용이 공식적으로 기록되고, 보증금 액수와 반환 조건도 명시됩니다. 만약 임대인이 계약 내용을 부정하려 할 때, 임차인은 신고된 계약서를 근거로 법적 조치를 취할 수 있으며, 신고필증이나 확정일자를 통해 법적 보호를 받으며 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 이중 계약
- 임대인이 같은 주택에 대해 두 명 이상의 임차인과 임대차 계약을 체결하고, 각 임차인으로부터 보증금을 받는 경우
- 주택임대차 신고를 통해 임대차 계약이 정부에 등록되고, 해당 주택의 임대차 계약 현황이 기록됩니다. 이렇게 되면, 임대인이 동일한 주택에 대해 중복 계약을 체결하는 것이 드러나고, 새로운 임차인은 계약 전에 해당 주택의 임대차 신고 여부를 확인할 수 있습니다.
3. 임대 사기
- 임대인이 실제로는 소유하지 않은 주택을 임대한다고 광고하여 임차인으로부터 보증금을 받고 사라지는 경우
- 임대차 계약 신고 시 임대인은 자신의 신분을 증명하고 주택 소유권을 입증해야 합니다. 임차인은 이 정보를 통해 임대인이 실제 소유권자인지 확인할 수 있으며, 임대차 계약 신고 여부를 확인함으로써 소유권에 문제가 없는지 사전에 검증할 수 있습니다.
최근 국내 여러 지역에서 전세 사기행위가 많았던 만큼 위의 예시가 결코 남의 일이 아니니, 신고를 꼭 하는 것이 좋겠습니다.
그럼 신고 방법을 설명하겠습니다.
주택 임대차 신고 방법
신고 방법은 크게 온라인과 주민센터 방문의 2가지가 있고, 필요 서류로써 공통으로 임대차 계약서를 준비해야 합니다. 임대인 또는 임차인 1인이 신고할 경우는 추가로 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 입금증이나 통장 사본 등을 제출이 필요합니다.
온라인 신고 방법
“국토교통부 부동산 거래 관리 시스템”에 접속하여 신고합니다.
- 간편 로그인 후 왼쪽 중간에 있는 “주택임대차신고”를 클릭합니다.
- 신고 방법은 오른쪽 아래의 “메뉴얼”을 다운로드 해서 보면서 진행하면 됩니다.
작성 방법은 메뉴얼을 보면서 따라 하는 편이 더 자세하므로 이 글에서 설명은 생략하나, 제가 해보니 익숙하지 않으신 분은 온라인으로 하는 것보다 주민센터에 방문해서 직접 신고하는 것이 좋을 것 같습니다.
그리고 주민센터 직접 신고의 장점은 주택 임대차 신고를 하면서 확정일자를 동시에 받을 수 있다는 것인데, 온라인으로 신고하는 경우 별도로 확정일자를 받으러 주민센터에 방문해야 하므로 상당히 번거롭게 됩니다.
참고. 확정일자란 임대차 계약서에 법원이나 주민센터로부터 받은 일자 확인으로, 계약이 그 날짜 이전에 존재했다는 것을 증명하는 법적 효력을 가집니다. 확정일자가 있어야 임차인은 주택이 팔리거나 경매에 넘어갈 때 대항력을 가지고, 다른 채권자들보다 먼저 임대 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가집니다.
주민센터에서 신고
- 위에서 설명한 임대차 계약서와 계약금 입금증 또는 통장을 준비하여 주택 소재지의 동사무소 또는 주민센터를 방문하여 신고합니다.
- 주택 임대차 신고와 동시에 확정일자를 받습니다.
- 필요시 주택 임대차 신고필증을 발급받습니다. 이 문서는 임대차 계약이 법적으로 신고되었음을 공식적으로 증명하는 문서로, 계약의 존재와 내용이 정부에 등록되었다는 사실을 나타내고 임차인이 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 권리의 근거 자료가 됩니다.
기타 참고 내용
- 임대차 계약 신고는 계약 체결 후 30일 이내에 해야 하며 이를 지키지 않을 시 100만원 이의 과태료가 부과됩니다. 다만, 2024년 5월 31일까지 계도 기간을 두었었는데, 최근 국토교통부에서는 이 계도기간을 2025년 5월 31까지로 1년 연장하였습니다.
- 위임장을 작성할 경우 공인중개사 등이 대리 신고할 수 있습니다.
- 2024년 7월부터는 계약 체결 시 임대인과 임차인이 함께 신고할 수 있는 모바일 서비스가 개시될 예정입니다. 이 내용은 추후 추가하겠습니다.
위와 같이 주택 임대차 신고에 관해 알아보았습니다. 거래의 투명성을 높이고, 각종 사기 등의 불미스러운 일을 미리 예방할 수 있는 제도이니, 전월세 임대차 계약을 하신다면 꼭 신고하셔서 법적 보호를 받으시기를 바랍니다.
