올해 초에 살고 있던 임대 아파트가 분양 전환을 했습니다. 아파트라는 자산이 생겨서 기분이 좋은 것도 있는데, 추후 이사 등의 이유로 다시 매도하는 경우 양도세가 어떻게 되는지 궁금하더군요.
그래서 다음과 같이 알아보았습니다.
1가구 1주택의 경우는 주택을 팔 때 기본적으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 몇 가지 요건을 만족해야 합니다. 이에 관해 설명하겠습니다.
먼저 양도세는 무엇일까요?
양도세(양도소득세)란?
국세청에서 명시한 양도세의 의미는 아래와 같습니다.
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금
국세청
즉, 부동산이나 주식 등을 팔아서 얻은 이익에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다.
다만, 부동산이나 주식을 팔아서 손해를 봐서 양도 차익이 마이너스일 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
1가구 1주택 양도세 비과세 요건
그러면 본격적으로 양도세 비과세 요건을 알아보겠습니다. 다음과 같은 요건을 만족해야 합니다.
- 1가구 1주택 – 본인과 배우자, 그리고 함께 거주하는 직계존비속이 주택을 하나만 보유하고 있어야 합니다.
참고.
직계존속 – 자신의 윗세대, 즉 부모, 조부모, 증조부모 등
직계비속 – 자신의 아래 세대, 즉 자녀, 손자, 증손자 등
- 보유 기간 – 일반적으로 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
- 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역 내 주택의 경우, 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다.
참고. 조정대상지역 – 부동산 시장의 과열을 방지하고 주택 가격을 안정시키기 위해 정부가 지정한 특정 지역(24년 기준 : 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)
- 실거래가액 12억원이하여야 합니다. 12억원 초과하는 고가주택은 초과하는 양도차익에 과세합니다.
- 양도일 현재 주택이 등기되어 있어야 합니다.
- 실제 주거용으로 사용된 주택이어야 합니다.
위의 비과세 요건에 해당하는 경우 주택 매도 후 필수로 신고를 해야하는 것은 아니지만, 추후 증빙을 요구받을 수 있으므로 증빙 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.
참고. 증빙 자료 – 매매계약서, 등기부등본, 주택 거주 사실 확인서(전입신고서, 주민등록등본), 세금 납부 영수증(취득세, 재산세) 등
일시적 1세대 2주택 양도세 비과세
그런데 이사를 위해 새로운 주택을 사게 되면서 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 있습니다.
이러한 경우에 대해 2023년 1월 12일 이후 일부 요건이 완화되었습니다.
납세자의 불편을 줄이고 부동산 시장에 미치는 영향을 최소화하기 위해 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내인 경우 종전주택 양도 기한이 2년에서 3년으로 연장되었으니 참고해 주세요.
위와 같이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 알아보았습니다. 이 요건을 만족하지 못하는 경우 꽤 큰 비용을 세금으로 납부해야하니 주택을 팔기 전에 먼저 요건을 고려해 보는 것이 좋겠습니다.
감사합니다.
